Global Business Group 3710, LLC
Inversión Foreclosure Boutique
Texto: Ruse Martín Galano
Fotografía: Cortesía Arq. Gustavo Vera
Conversamos con el reconocido arquitecto, Gustavo Vera, de la empresa de inversion inmobiliaria, Global Business Group, 3710, LLC.
Vera, se destaca por su trabajo como constructor, arquitecto, diseñador de interiores y como inversionista inmobiliario, en Miami, Florida.
Conocimos en detalle en qué consiste su actividad y de qué manera la ha convertido en un negocio exitoso y en un beneficio para sus clientes.
¿Cuál es el propósito comercial de la empresa Global Business Group 3710, LLC ?
GV: La realizacion de inversions inmobiliarias en la compra y venta de apartamentos, casas, locales de oficina y locales comerciales. Dichas propiedades son adquiridas en la subastade la Corte de Miami Dade, bajo la condición de Pre y Foreclosure, generalmente a precio de compra muy por debajo del precio del mercado, con amplios márgenes de ganancias. Estas propiedades son posterioremente remodeladas, con una moderada inversion, con la finalidad de poder acreditarles un mayor valor real de venta; no obstante, a que además, son previamente seleccionadas, eligiendo las propiedades que presentan un mayor y más conveniente estado físico y un menor grado de deterioro, con la finalidad de que los costos de remodelación sean los más bajo posible, con montos variables entre los $20,000 a $30,000. Dichas propiedades deben obligatoriamente estar ubicadas en zonas de clasificación y plusvalía Premium (zonas calientes), con un alto nivel de crecimiento y de valoración, seleccionándolas muy rigusosamente, de manera que, al reunir estas condiciones, sean inversions con gran éxito.
¿En qué consiste la filosofía y la visión de negocio de la empresa? ¿Cuál es el criterio que sigue Global Business Group 3710, LLC, en la selección de propiedades?
GV: Nuestra filosofía y visión de negocios está rigurosamente enmarcada dentro de los siguientes criterios establecidos para la selección y adquisición de las propiedades por ser adquiridas:
Nos especializamos sólo en la adquisición de propiedades en situación de Pre y Foreclosure, en el sur de la Florida.
Nos dedicamos exclusivamente a la compra y comercialización de un tipo de propiedades inmobiliarias especificas, cuyo valor de venta final, preferiblemente, no sobrepase los $450,000, en virtud a que, estadísticamente, se ha comprobado que en este rango de precios de venta, se encuentra localizado el mayor volúmen de las ventas efectuadas en el Sur de la Florida.
Efectuamos previamente un exigente análisis y evaluación de las propiedades por ser adquiridas, con relación al buen estado físico que presentan y con la finalidad de seleccionar las propiedades en en el mejor estado de conservacion posible, evitando así largas pérdidas de tiempo y costosos gastos en el proceso de remodelación. Sólo adquirimos propiedades con excelentes locaciones, en zonas con permanente crecimiento activo y que dispongan de buenos colegios o universidades vecinas, rápidos accesos a las autopistas principales y que además, presenten una muy baja oferta de propiedades en venta a los alrededores.
Preferentemente nos dedicamos a la adquisición de casas unifamiliares, de una sola planta, con áreas techadas superiores a los 2000 sqf, y lotes de terreno mayores a los 6000 sqf, con distribuciones físico arquitectónicas no menores a tres habitaciones y dos baños, provistas de jardinerías perimetrales, garages con capacidades superiores a los dos a tres vehículos y con espacio para driveway.
Estas características y criterios de selección antes señalados, nos facilitan tiempos de ventas muy rápidos, que habitualmente oscilan entre los 30 y 60 días como máximo, utilizando para ello, recursos tales como las redes sociales, para la promocion, mercadeo, publicidad y venta de las mismas. Además de la acción directa de nuestros competentes equipos de ventas.
¿Cuáles son los requerimientos financieros solicitados?
GV: Los requerimientos financieros de inversión para la adquisición de estas propiedades son variables, pero están enmarcados dentro de un rango muy definido, comprendido entre los $280,000 y hasta un máximo de $340,000, ya que estas propiedades, van a ser vendidas posteriormente a un target de clientes muy específico y que son los que constituyen el más grande segment de ávidos compradores. Además, a los cuales, posteriormente, les ofertaremos dichas propiedades con precios de ventas muy atractivo comparativamente con los precios reinantes en el mercado ofertante. Nuestras politicas de ventas, además, están dirigidas y proyectadas a no sobrepasar precios de venta superiors a los$450,000.
Los márgenes de utilidad neta en cada operación de venta de estas propiedades son bastante altos, ya que nosotros procuramos que no sean, en ningún caso, menores a un 10% y algunas veces llegan hasta márgenes de 20% o más sobre su valor original de compra, enfocandonos en salir a la venta con precios competitivos por debajo de los existentes enel Mercado ofertante, generalmente con descuentos variables entre un 3% a 5% de los valores referenciales en el mercado local.
Los tiempos de remodelación y reparación de las propiedades son bastantes cortos y oscilan entre los 20 a 30 días como máximo.
Los tiempos de venta (Flipping), de las propiedades ya remodeladas, están en general, dentro de los tiempos de venta que estadísticamente reporta mensualmente, la Asociación de Realtors de la Florida, que son 45 días aproximados. Sin embargo, de manera conservadora, nosotros estimamos un tiempo de venta que oscila entre los 45 a los 60 días como máximo, en atención a lo altamente competitivo que son nuestras propiedades, desde el punto de vista precio, localizacion y buen estado de coservación de las mismas.
¿Por qué su producto es una oportunidad de negocio?
GV: Porque es la consecuencia de la inversion en propiedades de ejecución hipotecaria que por diferentes razones se subastan en la Corte del Condado de Miami Dade o Broward.
La diferencia entre el precio de la oferta en la subasta y el valor de Mercado de la propiedad nos permite jugar con márgenes de descuento excelentes.
Este producto siempre se ha asociado con la compra de propiedades en aún muy bajo costo y en un estado de gran deterioro de la propiedad; a parte de que están en muy malas ubicaciones, para luego ser remodeladas y vendidas. Pero nosotros, consideramos que este es un concepto bastante equivocado. Por el contrario, buscamos, investigamos, analizamos y seleccionamos bajo un riguroso proceso técnico y especializado, las mejores propiedades, con las mejores ubicaciones y las mejores condiciones fisicas (arquitectonica) posibles y después de esto, dichas propiedades son sometidas a un exigente proceso de remodelación y adecuación permitiéndonos salir al Mercado con un producto final de una gran calidad, a un muy bajo precio con relación a los valores del mercado existente y otorgándole al comprador potencial o al inversionista, grandes beneficios en su inversion.
¿Cuáles son las conveniencias de inversion?
GV: No existe actualmente un negocio mas solido especulativamente hablando, como el de los Bienes Raíces en Miami.
Hoy en día, Miami es la 3ra ciudad de mayor crecimiento poblacional en los EE.UU. después de Nueva York y Los Ángeles. En 2018 se estima que la población de Miami llegue a ser igual a la población de Nueva York.
Miami es conocida como la «Ciudad Mágica», por ser la plataforma más importante de acceso de toda América Latina, por lo cual, permanentemente tiene una altísima cifra de población flotante.
En el 2016, Miami tuvo la visita de mas de 114 millones de personas, siendo la ciudad de Orlando la más visitada del mundo. Como referencia durante ese mismo año, Francia tuvo la visita de solo 68 millones de personas y España de 65 millones, lo cual claramente nos indica el altísimo potencial de negocio en el campo inmobiliario que representa el estado de Florida en el mundo.
La cuidad de Miami se a convertido en el destino mas anhelado como sitio de inversión por los mercados de compradores Asiáticos, Europeos y latinoamericanos.
El rápido desarrollo cultural, la diversidad gastronómica, los eventos deportivos, sociales y artísticos califican con mucha importancia a la cuidad de Miami como un destino muy atractivo para invertir y vivir.
Algunos factores como la situación política, económica, la violencia e inseguridad social, la devaluación de la moneda, los exagerados impuestos y la corrupción reinante en todos los países latinoamericanos se convierten en uno de los mayores impulsadores de la inversión extranjera latinoamericana en los EEUU.
Nuestro negocio esta enfocado en lograr el mayor numero posible de rotación al capital invertido al año.
Las elevadas ganancias logradas en este tipo de operación si son reinvertidas demanera inmediata en periodos de tiempos que no sobrepasen a los seis meses en la compra de nuevas propiedades le permiten al inversionista la posibilidad de posponer el gravamen del impuesto sobre la renta sobre las ganancias obtenidas.
La compra de una propiedad en la subasta nos permite obtener grandes descuentos sobre el valor del Mercado, lo cual representa una muy solida garantía hipotecaria para cualquier requerimiento de soporte financiero que pueda requerirse.
Finalmente, es importante tener presente, que los rendimientos de utilidad en un portafolio financiero standard son muy conservadores y en general con altos niveles de riesgos, mientras que nuestro producto inmobiliario garantiza rendimientos muy atractivos superiores al 10% anual y con muy bajo nivel de riesgo.
Todo lo anteriormente expuesto nos permite conferirle a cualquier inversión inmobiliaria que se realice en el estado de Florida la calificación de un seguro y exitoso negocio, con un mínimo de riesgo, dada la inmensa demanda que actualmente existe para dicho destino, razón por lo cual nuestro producto proveniente del FORECLOSURE representa el de mayores ventajas y ganancias dentro del Mercado inmobiliario.
